Auswirkungen der Corona-Krise auf Immobilienfinanzierungen

Im Folgenden betrachtete Auswirkungen der Corona-Pandemie in der Immobilienfinanzierung:

• Die Verlierer aus der zweiten Reihe – Immobilienbranche im Sog der Corona-Pandemie
• Assetklassen in der Immobilienfinanzierung unterschiedlich stark betroffen
• Risiken werden sich auf die Kreditbücher der Immobilienfinanzierer auswirken

Die Verlierer aus der zweiten Reihe – Immobilienbranche im Sog der Corona-Pandemie

Der Schock über Ladenschließungen und Kontaktverbote sitzt Hotels, Restaurants, Friseursalons, Taxibetrieben sowie vielen weiteren Gewerbetreibenden noch tief in den Knochen. Anstehende Lohn- und Mietzahlungen lösten einen regelrechter Run auf die von der KfW und anderen Förderbanken angebotenen Kreditprogramme aus.

Auch die ersten Immobilieninvestoren wurden von ihren Mietern bereits über die Kürzung oder Stundung der anstehenden Mietzahlungen informiert. Vermieter/-innen müssen dabei tatenlos zusehen.

Auch für die Politik kam die Heftigkeit der Reaktionen überraschend, schließlich sollte die durch das Gesetz geschaffene Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen^[1] und damit verbunden die vorrübergehende Einstellung der Mietzahlungen „das letzte Mittel“ sein, wenn Corona-bedingte Umsatzausfälle zur Existenzgefährdung von Unternehmern führen.

Das bewährte Mittel zur Durchsetzung offener Mietforderungen von Vermieterinnen und Vermietern wurde von der Bundesregierung damit außer Kraft gesetzt: Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen Vermieter/-innen – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung.^[2]

Das Baugewerbe hingegen erweckt vorerst noch den Anschein einer Corona-Resistenz. Ein hoher Lagerstand und ein geringes Verkehrsaufkommen begünstigen gar den Baufortschritt der Objekte. Andererseits gibt es auch im Baugewerbe Behinderungen, die – bspw. durch den Ausfall bzw. das Wegbleiben von Personal und die Einhaltung von erweiterten Arbeitsschutzmaßnahmen – die Arbeitsorganisation wesentlich erschweren^[3].

Mittelfristig müssen somit auch Bauträger mit erheblichen Einbußen für ihre Branche rechnen. Der ifo-Geschäftsklimaindex ist im März im Vergleich zum Vormonat um 10 Punkte von 96 auf 86,1 Zähler eingebrochen. Es scheint daher nur eine Frage der Zeit, bis sich die abkühlende Konjunktur durch die Verschiebung oder Reduktion von Investitionen auf die Bauaktivitäten auswirken wird.

Schon jetzt besteht ein immanentes Risiko, dass der Verkauf von Wohnungen bei größeren Neubauprojekten durch Zukunftsängste und Kontaktverbote ins Stocken gerät und damit der Finanzierungsplan der Projektgesellschaften gefährdet wird. Überraschend ist dies nicht. Die Wirtschaft und die Gesellschaft befindet sich in einer Schockstarre, die zwangsläufig auf die Immobilienbranche ausstrahlen wird.

Assetklassen in der Immobilienfinanzierung unterschiedlich stark betroffen

Die Auswirkungen auf Wohnimmobilien sind im Vergleich zu anderen Assetklassen eher gering^[4] – anwachsende Leerstände sind nicht zu erwarten. Vielmehr wird die nachhaltige Stabilität von Wohnimmobilien noch mehr an Bedeutung gewinnen. Kurzfristig ist allenfalls mit einem Rückgang von Neuvermietungen und Verkäufen zu rechnen.

Anders sieht es bei Büroimmobilien aus. Da Büroimmobilien sensitiv auf konjunkturelle Schwankungen reagieren, ist mit einem Nachfragerückgang zu rechnen. Dieser wird sich unmittelbar und besonders stark auf Co-Working-Flächen auswirken. Auf der anderen Seite werden Trends wie Homeoffice und digitale Arbeitstechniken nachhaltig beschleunigt.

Am stärksten betroffen von der Corona-Pandemie ist die Assetklasse Hotel. Hotels stehen leer, Messen und Veranstaltungen werden abgesagt, der Tourismus ist stillgelegt. Auch Shoppingcenter und Einzelhandelsimmobilien bekommen die negativen Auswirkungen deutlich zu spüren: Das Centro in Oberhausen hat bis auf Apotheken, Optiker und Drogerien vorerst alle Geschäfte geschlossen. Der Sportartikelhersteller adidas oder der Schuhhändler Deichmann stellen ihre Mietzahlungen vorerst ein.^[5] Weitere Einzelhandelsunternehmen, die keine stationären Umsätze mehr verbuchen, werden folgen.

Für Logistikimmobilien zeichnet sich ein anderes, überwiegend positives Bild ab. Unternehmen und Verbraucher denken um – Bestellungen werden verstärkt online durchgeführt. Lagerkapazitäten werden kurzfristig ausgebaut, um die steigende Nachfrage zu bedienen. Unternehmen wie Amazon oder HelloFresh gehören zu den Profiteuren, da Lebensmittellieferdienste stark gefragt sind.

Gemeinsam haben alle Assetklassen eine Verschiebung oder das Aussetzen von Transaktionen und Bauvorhaben. Projektentwicklungen sind von der Corona-Pandemie besonders stark betroffen.

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Risiken werden sich auf die Kreditbücher der Immobilienfinanzierer auswirken

Mit zunehmender Belastung der Immobilienbranche durch die Corona-Pandemie werden die Auswirkungen auch für die Immobilienfinanzierer zu spüren sein. Ruckläufiges Neugeschäft ist hierbei nur eines von mehreren Problemfeldern. Herausfordernder sind die mittelfristig zu erwartenden negativen Auswirkungen von Bonitätsverschlechterungen und Ausfällen im Bereich der Bestands- und Projektfinanzierungen auf das Kreditportfolio.

Banken sind daher gut beraten, die drohenden Risiken im Bereich der Immobilienfinanzierung frühzeitig auf Basis des spezifischen Geschäftsmodells zu analysieren. zeb bietet hierfür im Rahmen seiner Initiative #zebFutureProof geeignete Tools und Methoden an.