Corona-Pandemie als Chance für neue Services Digitale Immobilienbesichtigung im Baufinanzierungsprozess

Im Interview mit Jens Honigmann (Value AG) haben wir über die Automatisierung in der Baufinanzierung, über die Produktentwicklung und -weiterentwicklung in der Immobilienbewertung sowie über aktuelle Herausforderungen im Zuge der Corona-Pandemie gesprochen.

Die Value AG ist eine 100-prozentige Tochter der Hypoport SE. Als Full-Service-Dienstleister wird die Bewertung von Immobilien in allen Assetklassen vorgenommen – von der Eigentumswohnung bis zum komplexeren Portfolio. Die Corona-Pandemie wurde als Chance gesehen, um neue digitale Lösungen rund um digitale-Immobilienbesichtigungen zu entwickeln.

Das Interview zur Immobilienbewertung und Baufinanzierung mit der Value AG im Überblick:



 

Hallo Herr Honigmann, wir freuen uns sehr über das gemeinsame Interview. Die Value AG besteht seit 2007 am Markt – bitte stellen Sie das Geschäftsmodell der Value AG insb. mit Fokus auf das Leistungsportfolio dar.

Jens Honigmann Value AG im Inteview "Corona-Pandemie als Chance / BankingHubDie Value AG ist Deutschlands einziger Full-Service-Anbieter für finanzwirtschaftliche Immobilienbewertung. Das Unternehmen in seiner jetzigen Form ist Anfang 2019 durch den Zusammenschluss der HypService GmbH, Spezialist für Immobilienbesichtigungen und Dokumentation im Kleindarlehensbereich, und der damaligen Value AG, führende bankenunabhängige Gesellschaft für Markt- und Beleihungswertgutachten oberhalb der Kleindarlehensgrenze, entstanden. So kann die heutige Value AG für alle Assetklassen ganzheitliche Bewertungsleistungen aus einer Hand anbieten und die gesamte Wertschöpfungskette rund um Besichtigung und Bewertung abbilden. Die Produktpalette reicht von Immobilienbesichtigungen inklusive Dokumentation, Markt- und Beleihungswertgutachten innerhalb und oberhalb der Kleindarlehensgrenze über Portfoliobewertungen bis hin zur vollständigen Übernahme des Bewertungsprozesse bei Auslagerung durch den Auftraggeber.

In letzter Zeit haben wir unsere Mitarbeiterzahl von 200 auf 400 Talente verdoppelt. So sind wir heute die größte bankenunabhängige Immobilienbewertungsgesellschaft.

Was uns ausmacht, ist die starke regionale Kompetenz mit neun Standorten in Deutschland. Wichtig ist uns Qualität – sowohl bei unseren qualifizierten, festangestellten Sachbearbeiterinnen und Sachbearbeitern im Besichtigungsbereich als auch bei unseren mehr als 50 HypZert-zertifizierten Gutachterinnen und Gutachtern in der Immobilienbewertung. Seit 2015 tragen wir das Gütesiegel „Approved by HypZert“.

Es ist unser Ziel, die Automatisierung von Prozessen in unserer Branche voranzutreiben und den Baufinanzierungsprozess noch effizienter zu gestalten sowie die Qualität zu steigern. So helfen wir Menschen und Institutionen, den Wert ihrer Immobilie besser und schneller einzuschätzen. Dabei nutzen wir u. a. Geo- und Marktdaten für Research-Tools, die dem Gutachter/der Gutachterin mehr Zeit für eine fundierte Analyse und Bewertung verschaffen.

Als 100%-ige Tochter der im SDAX gelisteten Hypoport SE gehören wir zu einer Gruppe von Technologieunternehmen für die Kredit-, Immobilien- und Versicherungswirtschaft und profitieren von Synergien vor allem in puncto Innovationen.

Welche Banken und Finanzinstitute zählen zu Ihren Kunden?

Unsere Auftraggeber kommen aus dem gesamten Finanzdienstleistungssektor. Wir werden sowohl von genossenschaftlichen Instituten, den Häusern der Sparkassen-Finanzgruppe als auch von Geschäftsbanken beauftragt. Auch viele Versicherungen und Fonds gehören dazu. Besonders stark vertreten sind wir im genossenschaftlichen Bankensektor mit einer direkten Schnittstelle in das Kernbankensystem.

Welche Rolle spielt im Allgemeinen die Digitalisierung in der Immobilienbewertung insb. mit Blick auf die Produktentwicklung und -weiterentwicklung? Inwieweit kooperieren Sie in der Immobilienbewertung mit Start-ups bzw. nutzen Sie durch gezielte Übernahmen bestimmte Technologien?

Als Komplettanbieter für die finanzwirtschaftliche Immobilienbewertung haben wir uns zum Ziel gesetzt, die Zukunft der Branche mitzugestalten. Wir wollen die Digitalisierung der Customer Journey vorantreiben, um so die Effizienz und Qualität im Bewertungsprozess weiter auszubauen. Immobilienbewertungen sollen so schnell und so verlässlich wie möglich umgesetzt werden können.

Dabei analysieren wir regelmäßig unsere Prozesskette und schauen, welche Schritte wir optimieren bzw. automatisieren können. Darauf aufbauend treffen wir regelmäßig „Make-or-buy-Entscheidungen“. Mit dem milliardenschwer bewerteten Ur-FinTech Hypoport SE im Hintergrund und dem damit verbundenen Kompetenznetzwerk der Hypoport-Unternehmen können wir bei einigen Technologien wie beispielsweise bei künstlicher Intelligenz Synergien schöpfen.

In anderen Bereichen verstärken wir uns durch Zukäufe am Markt. So konnten wir durch die Integration der Kartenhaus Software GmbH Know-how im Bereich der Karten- und Geoinformationen aufbauen. Hier arbeiten wir an Tools zur automatisierten Analyse von Mikro- und Makrolagen. Dies erleichtert und beschleunigt den Prozess der Gutachtenerstellung.

Ein weiteres Beispiel ist die Eingliederung der empirica-systeme GmbH Ende 2019 in die Value AG. Hiermit konnten wir unsere Kompetenz im Bereich Immobiliendatenbanken und Bewertungsalgorithmen ausbauen. empirica-systeme ist einer der wichtigsten Datenpartner der deutschen Immobilienwirtschaft und als solcher auf die Verarbeitung, Analyse und Bereitstellung von Immobilienmarktdaten und -informationssystemen spezialisiert.

Die Corona-Pandemie hat verschiedene Branchen vor große Herausforderungen gestellt. Mit Blick auf Ihr Geschäftsmodell hat die BaFin im Zuge der Corona-Krise die Voraussetzungen für die Bewertung nach der Beleihungswertermittlungsverordnung gelockert.

Können Sie die Hintergründe der BaFin mit Blick auf die Baufinanzierung aus Ihrer Sicht kurz erläutern? Auf welche Kreditbereiche beziehen sich diese Maßnahmen und was ist für Bankinstitute in diesem Zusammenhang zu beachten?

Die BaFin hat aufgrund der Corona-Pandemie für alle Bereiche Lockerungen der Objektbesichtigungen in unterschiedlicher Ausprägung vorgenommen. Hintergrund ist, dass Objektbesichtigungen durch diese Krise starke Einschränkungen erfahren haben. Daher beanstandet es die BaFin bis auf Weiteres nicht, wenn die obligatorischen Außen- und Innenbesichtigungen nicht durchgeführt werden. Dafür fallen aber bestimmte Abschläge auf das Ergebnis der Beleihungswertermittlung an.

Zudem gestattet die BaFin erstmals Videobesichtigungen aus der Ferne. Bei Objekten im Kleindarlehensbereich mit einem Kreditbetrag von max. 400.000 Euro sieht die Ausnahmeregelung der BaFin vor, dass bei Vorlage aller Unterlagen die Objektbesichtigung mittels Videotechnologie ohne Abschlag möglich ist und ohne dass die Besichtigung nach dem Wegfall der Beschränkungen vor Ort nachgeholt werden muss.

Oberhalb der Kleindarlehensgrenze muss selbst bei einer Videobesichtigung ein Abschlag einkalkuliert werden.

Mit diesen Lockerungsmaßnahmen möchte die BaFin die operative Handlungsfähigkeit der Institute sicherstellen. Für Endkunden mit Objekten im Kleindarlehensbereich wird so der reguläre Ablauf der Baufinanzierung auch in außergewöhnlichen Zeiten sichergestellt.

Sie haben auf diese Lockerung im Zuge der Corona-Krise reagiert und ein Produkt bzw. einen Service für eine digitale Innen- und Außenbesichtigung entwickelt – bitte erklären Sie Ihren neuen Service!

Die Lockerung der Bewertungsvoraussetzungen durch die BaFin war für uns der zentrale Impuls, ein Pilotprojekt zur Videobesichtigung aufzulegen.

In enger Kooperation hat unser Business Development mit dem IT-Department in kürzester Zeit das neue Produkt, die digitale Innen- und Außenbesichtigung für den Kleindarlehensbereich, entwickelt. Ziel war es, so schnell wie möglich mit einem Minimum Viable Product in die Pilotphase zu gehen. Dabei galt es, Kundenorientierung, Innovation, Funktionalität, aber auch Datenschutz in Einklang zu bringen. Zudem wollten wir diese Leistung anbieten können, ohne vertragliche Anpassungen bei unseren Mandanten vornehmen zu müssen. Mit der Pilotphase konnten wir bereits nach 14 Tagen starten.

Unseren Mandanten stellen wir aktuell ein Hybridmodell für die Besichtigungsleistung zur Verfügung: Sie können die klassische Vor-Ort-Besichtigung wählen, die durch unser deutschlandweites Netz aus festangestellten Sachverständigen unter Einhaltung hoher Hygienevorschriften erfolgt. Alternativ können sie die digitale Innen- und Außenbesichtigung via Livestream wählen. Dafür haben wir ein Streaming-Tool entwickelt. Wenn der Endkunde mit einer Videobesichtigung einverstanden ist – was aktuell bei etwa bei 50 Prozent der Endkunden der Fall ist – wird die Netzabdeckung geklärt. Der Endkunde erhält zum vereinbarten Termin einen Link, mit welchem er die Streaming-Software öffnen kann. Er muss sich dafür nicht registrieren. Anschließend führt er unsere qualifizierten Verwaltungskräfte durch seine Räumlichkeiten und filmt in Absprache mit unseren Mitarbeitenden die Räume mit seinem mobilen Endgerät. Unsere Sachbearbeiter/-innen nehmen während des virtuellen Rundgangs Screenshots als Grundlage für die anschließende Dokumentation auf. Der Endkunde wird davon in Kenntnis gesetzt, was er via Bildschirmfoto festhält. Ist die Onlinebesichtigung erfolgt, wird der Videostream ohne Speicherung der Aufnahmen beendet. Neben dem virtuellen Rundgang durch das Gebäude, also der Innenbesichtigung, ist übrigens auch die Außenbesichtigung via Stream möglich.

Endkunden ermöglicht diese Technologie, dass sie keine fremden Personen in ihr Haus lassen müssen, ihre Privatsphäre insofern geschützt und das potenzielle Ansteckungsrisiko in Zeiten von Corona ausgeschlossen wird. Zudem gewinnen sie ebenso wie unsere Mandanten und auch wir Flexibilität bei der Terminfixierung. Gerade vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie stößt die Videobesichtigung auf große Resonanz. Da viele Mandanten an der Pilotphase teilgenommen haben, konnten wir wertvolle Erfahrungen für die Umsetzung in den Regelbetrieb gewinnen. Und dank des Engagements unseres Projektteams haben wir nach sechs Wochen ein vollumfänglich optimiertes Softwareprodukt ausgerollt.

Was ist bei der digitalen Immobilienbesichtigung mit Blick auf Datenschutzkonformität zu beachten?

Die Videobesichtigung wird im Kontext des mit dem jeweiligen Auftraggeber geschlossenen Rahmenvertrags mitsamt seiner regulären Datenschutzvereinbarung durchgeführt. Eine darüber hinaus gehende Vereinbarung ist nicht notwendig, da wir quasi wie bei einer physischen Besichtigung agieren. Die Server für die Software der digitalen Besichtigung stehen übrigens in Deutschland.

Bei unserer digitalen Immobilienbesichtigung handelt es sich genauer gesagt um einen Videostream, der nicht gespeichert wird. Während der Kunde unsere qualifizierten Sachbearbeiter/-innen durch sein Objekt führt, nehmen diese Screenshots auf. Ein Logfile protokolliert genau, wann der Stream startet sowie endet und wann welche Bildschirmfotos aufgenommen wurden. Das macht den Prozess sehr transparent.

Welche Chancen und Vorteile sehen Sie generell für den Baufinanzierungsprozess von Banken durch die Verwendung dieser Lösung?

Die digitale Besichtigung macht den Baufinanzierungsprozess für Banken bzw. Auftraggeber und auch den Endkunden schneller, flexibler und transparenter. Sie zahlt auf den Gesamtprozess einer digitalen Baufinanzierung ein, indem sie ein Stück des Prozesses, der bisher konventionell vor Ort durchgeführt wurde, digitalisiert.

Der Kunde steht im Mittelpunkt: Das Instrument der Videobesichtigung versetzt ihn in den „Driver Seat“. Schließlich führt der Endkunde unseren qualifizierten Sachverständigen durch seine Wohnung. Er muss keine fremde Person in sein Heim lassen, seine Privatsphäre bleibt gewahrt. Dies sowie die Schnelligkeit und Flexibilität machen die Onlinebesichtigung auch in Post-Corona-Zeiten attraktiv.

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Eine abschließende Frage: Was sind mittel- bis langfristig die nächsten Meilensteine der Value AG? Welche Rolle spielt dabei aus Ihrer Sicht die Corona-Pandemie in der Immobilienbewertung?

In der gegenwärtigen Krise liegt für uns eine Riesenchance: Konventionelle Vorgehensweisen werden infrage gestellt, neue Möglichkeiten tun sich auf und werden nachgefragt, disruptive Tendenzen erhalten einen zusätzlichen Anschub.

Wir haben diese Erfahrung im Bereich der Videobesichtigung gemacht. Ein Instrument, in welchem wir immer Potenzial sahen, welches aber erst durch die Corona-Krise und die damit verbundene Ausgangsbeschränkung massiv an Priorität gewann. Durch die Lockerung der BaFin haben wir hier in kürzester Zeit ein Produkt entwickelt, das am Markt eine signifikante Akzeptanz erreicht.

Unser Ziel ist es, grundsätzlich die Besichtigung und Bewertung von Immobilien über alle Assetklassen hinweg viel stärker zu digitalisieren. Durch Standardisierung der herkömmlichen Prozesse lassen sich der Vertriebszyklus beschleunigen, die Qualität steigern und die Kosten reduzieren. Als Meilensteine sehe ich die Entwicklung bestimmter Instrumente. Mit unserem eigenen IT-Department, das mehr als 30 Kolleginnen und Kollegen umfasst, die agil in Squads aufgestellt sind, können wir dies selbst vorantreiben. Dabei bringen wir die Erfahrungswerte unserer Mitarbeitenden und unseren Zugang zu qualitativ hochwertigen, flächendeckenden Marktdaten ein. So arbeiten wir beispielsweise auf Basis unserer Markt- und Transaktionsdaten an einem Wertermittlungs-Tool. Ein weiteres Projekt ist ein Research-Tool, das die Gutachter/-innen in ihrer täglichen Arbeit unterstützt. Außerdem steht unsere Textstandardisierungstechnologie, die bei der vor- und nachgelagerten Gutachtenerstellung unterstützt, kurz vor dem Rollout.

Neben der reinen Prozessverbesserung möchten wir unser großes Leistungsspektrum in der Immobilienbewertung breiter im Markt ausbauen. So konnten wir vor Kurzem eine mittelständische Regionalbank überzeugen, ihren kompletten Bewertungsprozess von der Besichtigung über die Kleindarlehensbewertungen bis hin zur Gutachtenerstellung an uns auszulagern.

Wir bedanken uns sehr für das gemeinsame Interview und wünschen Ihnen und der Value AG weiterhin viel Erfolg!

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Bastian Walkhoff

Senior Manager Office Hamburg
Autor Marcel Kolbecher / BankingHub

Marcel Kolbecher

Manager Office Berlin

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