Investieren in Studentenwohnungen: Risiko oder profitable Nische? Aktuelle Entwicklungen

Noch nie gab es hierzulande so viele Studenten. Knapper Wohnraum und steigende Preise für Wohnimmobilien in Berlin, Hamburg, München, der Mainmetropole Frankfurt sowie in Bamberg, Bremen, Heidelberg oder Nürnberg lassen Projektentwickler in Universitätsstädten quer durch Deutschland Wohnkomplexe für Studenten mit möblierten Miniapartments von 20–35 qm Wohnfläche in die Höhe ziehen. Ein interessantes Renditeobjekt?

In der deutschen Studienlandschaft werden Rekorde geschrieben. Mit rund 2,8 Mio. eingeschriebenen Studentinnen und Studenten haben Deutschlands Hochschulen zum Wintersemester 2016/2017 die neunte Höchstmarke in Folge verzeichnet. Diese Studierenden brauchen Wohnraum, der ihren Bedürfnissen entspricht – d.h., der in Uni-Reichweite und gleichzeitig erschwinglich ist. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum für Studenten ist besonders in Groß- und Universitätsstädten in den letzten Jahren stark gestiegen.

Hoher Bedarf nach Mikrowohneinheiten

Die Preise für studentische Wohnungen sind durch die zunehmende Nachfrage enorm in die Höhe getrieben worden. Die Mietpreisentwicklung für kleine Apartments übersteigt hierbei die Entwicklung des Gesamtmarkts. Savills Research hat diesen Trend bereits im Juli 2015 in einem Marktbericht zum Studentenwohnungsmarkt Deutschland als besonders gravierend herausgestellt. Der aktuelle Bedarf an Einraumwohnungen liegt mit insgesamt 6,4 Mio. weit über dem Angebot von 790.000 Einheiten. Weniger als fünf Prozent der inserierten Wohneinheiten entsprechen dieser Nachfrage. Der demografische Wandel hat zur Folge, dass der Anteil der Einpersonenhaushalte in den nächsten zehn Jahren um eine weitere Million steigen wird. Private Studentenwohnheime werden zukünftig einen relevanten Teil der Nachfragelücke schließen.

Die Mehrzahl der Studenten präferieren eine eigene Wohnung in Universitätsnähe gegenüber klassischen Wohngemeinschaften. Dabei spielt die Größe der Wohnung für die Studierenden nur eine untergeordnete Rolle. Laut einer aktuellen Studie von Jones Lang Lasalle („Studentisches Wohnen“, Juli 2016) werden besonders sogenannte „Mikrowohneinheiten“ mit Wohnflächen zwischen 18 und 45 qm verstärkt nachgefragt, weil sie günstig angeboten werden können. Wichtig sind den Studenten nach dieser Studie vor allem eine überzeugende Ausstattung, eine universitätsnahe Lage und ein erschwinglicher Preis.

Dem Nachfrageanstieg nach bezahlbarem Wohnraum können staatliche Studentenwohnheime seit Jahren nicht mehr standhalten. Die Anzahl der Studenten stieg in den letzten acht Jahren um 31 Prozent an. Dieser Effekt ist nicht nur den doppelten Abiturjahrgängen und der Aussetzung der Wehrpflicht geschuldet, sondern spiegelt auch die insgesamt höhere Bereitschaft junger Menschen zu einem Studium wider. Zudem stieg die Zahl ausländischer Austauschstudenten ebenfalls kontinuierlich an.

Verdrängung vom freien Wohnungsmarkt

Der Bedarf nach privaten Studentenwohnheimen wurde durch das Analyseunternehmen bulwiengesa in 69 deutschen Universitätsstädten untersucht. Der größte Nachfrageüberhang liegt laut Studienergebnissen in Nordrhein-Westfalen, wobei in Düsseldorf der Nachholbedarf an privaten Studentenwohnungen deutschlandweit am höchsten ist. Aber auch Hessen, Baden-Württemberg und Bayern leiden an einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Studierende.

Neuer Markt für private Projektentwickler

Angesichts von Niedrigzinsen sind viele Anleger auf der Suche nach profitablen Nischenmärkten. Mikroappartements gehören dazu: Steigende Mieten locken inzwischen sogar institutionelle Investoren wie Versicherungen und Spezialfonds von Versorgungskassen an. Wer investieren möchte, sollte in erster Linie darauf achten, wie viele Hochschulen es vor Ort gibt und wie sich die Studierendenzahlen entwickeln. Auch wie gut die Unis mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind, hat Einfluss auf die Attraktivität des Standorts. Bei der Mikrolage zählen die Faktoren, die für durchschnittliche Studierende wichtig sind: Uninähe, gut erreichbare Ausgehmöglichkeiten, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und ein paar grundlegende Nahversorgungsmöglichkeiten sind wichtig.

Auf Privatanlegerseite sind die Wohnungen für Studenten interessant, die das nötige Kapital haben. Zuerst können sie die Wohnung selbst beziehen und später dann vermieten oder – wenn der Markt sich gut entwickelt hat – mit Gewinn verkaufen. Auch für Anleger, die eine Immobilienanlage mit wenig Verwaltungsaufwand wollen, sind Studentenapartments interessant. Das sind oft Leute im fortgeschrittenen Alter, die noch eine stabile Einnahmequelle für die Rente suchen.

Solide Rendite bei geringem Aufwand

Studentenapartments bieten solide Renditen und geringen Verwaltungsaufwand. In der Regel ist ein Betreiber da, der sich um die Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie kümmert. Die Zeit und Energie, die der Besitzer selbst dadurch sparen kann, sollte man nicht unterschätzen.

Die hohe Nachfrage nach kleinem, temporärem Wohnraum wird sich auf hohem Niveau halten, denn die Apartments sind auch für andere Zielgruppen interessant. Neben Studenten mieten sich derzeit auch zunehmend Pendler, Young Professionals und Projektarbeiter in den modernen Wohnanlagen ein, da kleine Einheiten auf dem Wohnungsmarkt knapp sind. Auch für alleinstehende Senioren sind kleine Appartements attraktiv, sodass weiterhin Nachfragepotenzial besteht, wenn die demografischen Verhältnisse der Bundesrepublik sich wandeln.


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Frank Noé

Co-Founder und CIO zinsbaustein

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