Crowdinvesting im Immobiliensektor – ein Weg aus der Zinswüste? Ein Interview mit den Gründern von Exporo: Dr. Björn Maronde, Tim Bütecke, Julian Oertzen, Simon Brunke

Einführung

Equity-based Crowdfunding, auch Crowdinvestment genannt, ist eine Anlageform, bei der Investoren (die Crowd) eine Rendite auf ihr Investment erwarten. Andere bekannte Crowdfunding-Formen, wie sie etwa Kickstarter nutzt, bieten zwar auch „Belohnungen“ für die Crowd, eine Beteiligung an dem finanziellen Erfolg des Projekts ist aber nicht vorgesehen. Eine Spielart des Crowdinvestments ist die Beteiligung an Immobilienprojekten, wie sie beispielsweise Exporo bietet. Jüngst hat Exporo den „Immobilienmanager Award 2016“ in der Kategorie Finanzierung gewonnen. Mit 2,1 Millionen Euro Fundingvolumen ist Exporo das zweitgrößte Crowdinvesting für Immobilien in Europa gelungen. Wir haben uns mit den Gründern von Exporo zusammengesetzt und ihr Geschäftsmodell näher beleuchtet.

Zunächst würden wir gerne wissen, was Ihr genau der Crowd anbietet? Und was Euch dabei von klassischen Investments unterscheidet.

Wir bieten die Möglichkeit, in Immobilienprojekte zu investieren, und zwar in Form von Mezzanine-Kapital. Das ist eine Zwischenform von Fremd- und Eigenkapital. Üblicherweise werden Immobilienprojekte zu etwa 80 % über Fremdkapital der Banken, 10 % Eigenkapital der Projektentwickler und weiteren 10 % Mezzanine-Kapital finanziert. Diese Kapitalart ist nachrangig, das heißt, bei einem Ausfall haftet zuerst das Eigenkapital, dann das Mezzanine-Kapital und zuletzt das Fremdkapital. Dadurch können wir – je nach Projekt – einen relativ hohen festen Zinssatz von 4,5–6 % bieten, bei Laufzeiten zwischen 18 Monaten und drei Jahren. Im Vergleich zu einem Immobilienfonds sind das aktuell hohe Verzinsungen – vor allem, weil wir nicht mit einem Agio oder sonstigen Gebühren für den Investor arbeiten. Dadurch müssen keine weiteren Intermediäre hinzugezogen werden, die Gebühren verlangen könnten. Der Investor hat außerdem die Möglichkeit, direkt in einzelne Projekte zu investieren und muss nicht blind in einen Fonds investieren. Investitionen sind dabei schon ab einem Betrag von 500 Euro möglich. Unsere Kunden sind bisher Privatpersonen und investieren im Schnitt 23.000 Euro.

Wie erfolgreich seid Ihr denn dabei?

Auf diese Weise haben wir bisher 13 Projekte finanziert, wovon drei bereits zurückgezahlt haben. Alleine 2015 haben wir 7 Millionen Euro für sechs Projekte gesammelt. Zuletzt haben wir für eine Finanzierung von 1,1 Millionen Euro nur elf Tage gebraucht, was deutlich schneller ist als zu Beginn von Exporo. Auf Entwicklerseite führen wir deutschlandweit Gespräche für Projekte bis zu einer Größe von 30 Millionen Euro Gesamtinvestitionskosten.

Wie kamt Ihr denn auf die Idee und wer ist im Team?

Die Idee für Exporo entstand, weil Herr Bütecke durch seine Tätigkeit als Bauingenieur und Finanzvermittler viel Kontakt zu Projektträgern hier in Hamburg hat. Diese haben ihn nach der Bankenkrise – als die Finanzierung etwas schwieriger wurde – gefragt, ob er nicht Leute kennt, die vielleicht Mezzanine-Kapital investieren wollen. Erste Projekte konnten dann über Family and Friends platziert werden. Mit dem Einstieg von Herrn Dr. Maronde und seiner IT-Expertise hat sich das Ganze mehr in Richtung Kleinanleger und Online gewandelt. Anfangs wurden die Kunden online gefunden, der Abschluss wurde aber noch als Test offline gemacht. Das hat sehr gut funktioniert und seit Ende 2014 ist die Plattform in der Lage, den kompletten Prozess online abzubilden. Herr Brunke kümmert sich dabei um den Vertrieb, denn es reicht nicht, nur Projekte anzubieten und den technischen Prozess sicherzustellen. Das haben schon andere versucht und sind gescheitert. Essenziell ist es auch, potenzielle Investoren zu überzeugen. Herr Oertzen komplettiert das Gründerteam.

Wie Ihr ja schon erwähnt habt, ist die Anlageform, die Ihr bietet, nicht ganz ohne Risiko. Wie geht Ihr damit um?

Auch wenn wir ein Restrisiko nicht ausschließen können, haben wir dennoch Mechanismen, um das Risiko für den Investor klein zu halten. Im Grunde wird jedes Projekt, das wir auf unsere Seite stellen, dreimal gecheckt. Wir bieten nur Projekte an, die bereits von Bankenseite finanziert wurden, also haben die Banken das Projekt schon überprüft. Das ist der erste Check. Den zweiten Check machen wir intern, für den dritten Check beauftragen wir externe Sachverständige. Am Ende veröffentlichen wir nur zwischen 2–5 % der Anfragen, die bei uns eingehen. Zudem ordnen wir jedes Projekt einer internen Risikoklasse von A bis F zu. Diese basiert auf Faktoren wie Lage, Finanzierungsstruktur, Track-Record, zusätzliche Sicherheiten usw. Eine genaue Ausfallwahrscheinlichkeit können wir damit allerdings nicht angeben. Wir achten allerdings besonders auf das Risiko, da uns bewusst ist, welche Auswirkungen ein Ausfall für das Image von Exporo bedeuten würde. In diesem Zuge denken wir gerade auch über Ausfallversicherungen für unsere Investoren nach. Zudem ist es auch durchaus möglich, bei uns in verschiedene Projekte zu investieren und so eine gewisse Streuung zu erzielen.

Was denkt Ihr denn: Können etablierte Unternehmen von Euch lernen? Und Ihr umgekehrt von etablierten?

Fonds könnten von uns lernen, wie man mit sehr viel schlankeren Strukturen sehr effizient arbeiten kann, solange man die entsprechende Technologie nutzt. Wenn man sich beispielsweise die Treuhand bei Emissionshäusern anschaut: Da bekommt jeder Kunde die Berichte per Post zugestellt, was natürlich Geld und andere Ressourcen kostet. Das machen wir per Knopfdruck. Da kann man sehr viel verschlanken und alles was man verschlankt, kommt dem Anleger zugute.

Umgekehrt können wir von etablierten Unternehmen im Immobilienmarkt eine noch stärkere Positionierung im Driver-Seat lernen. Ein Fonds, wenn er große Volumina investiert, hat richtig harte Verträge und hat darüber auch stärkeren Einfluss. Da kann man dann noch mehr Risikomechanismen aus der alten Welt übernehmen. Das zweite Thema ist Due Diligence. Da könnte man altes Know-how noch mehr integrieren und mit unseren technischen Prozessen verbinden.

Wie wollt Ihr Eure Produkte denn weiterentwickeln?

Wir haben zwei Richtungen, wie wir uns weiterentwickeln wollen. Zum einen wollen wir unser aktuelles Produkt besser in den Markt integrieren. Das könnte beispielsweise über eine Kooperation mit einer Bank passieren, hier sind wir auch schon in Gesprächen. Das Kooperationsmodell, ob wir als White-Label-Anbieter auftreten und in die Onlineplattformen der Banken eingebunden werden oder Banken uns lediglich empfehlen, steht dabei noch nicht fest. Daneben sind auch noch andere Ausbaustufen geplant, alles mit einem Real-Estate-Fokus und mit dem Kleinanleger im Blick. Aber so, dass man sämtliche Vorteile des Immobilienmarkts mittelfristig nutzen kann. Wir möchten unser Portfolio ergänzen und neben festverzinslichem Mezzanine-Kapital weitere Möglichkeiten bieten.

Weitere Informationen zu Exporo finden Sie auf dem Fintech Hub by zeb.

Mit BankingHub keinen Trend verpassen

Erhalten Sie alle 2 Wochen die neuesten Analysen und Berichte unserer Banking-Experten.

Jan Schuppert

Senior Manager Office Münster

Jakob Baron

Manager Office Hamburg

Philip Beyer

Senior Consultant Office Berlin

Autoren

Schreiben Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Abonnieren Sie unseren Newsletter

Erhalten Sie alle 2 Wochen die neuesten Analysen und Berichte unserer Banking-Experten.