Zum einen greift das Gesetz die teils harsche Kritik an der WoKRi auf und bessert nach. Ergänzend werden Unklarheiten, die mancherorts zu Teilen zu der empfundenen Überregulierung führten, bereinigt. Zum anderen wird der Aufsicht ein Instrumentarium an die Hand gegeben, um auf die immer wieder thematisierte, wenn auch derzeit noch nicht als akut eingestufte Gefahr der Blasenbildung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt zu reagieren.
Änderung der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Bei der Änderung geht es schwerpunktmäßig um die Berücksichtigung des Immobilienwerts im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung. Sowohl im relevanten § 18a KWG als auch in den entsprechenden Regelungen zum Immobiliar-Verbraucherdarlehen (IVD) der §§ 491 ff. BGB wird zur Kreditwürdigkeitsprüfung klargestellt, dass sich diese nicht hauptsächlich auf den derzeitigen oder zukünftigen Immobilienwert stützen darf, außer der Verwendungszweck der Darlehensmittel ist Bau oder Renovierung der Wohnimmobilie.
Die bisherige Gesetzesnorm wird durch einen Nachsatz in Form einer Ausnahmeregelung für gewisse Verwendungen ergänzt. Der Immobilienwert erhält wieder ein größeres Gewicht in ausgewählten Konstellationen. Im Umkehrschluss ist die Zukunftsprognose für die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer nicht mehr das alleinige Kriterium für die Gewährung eines IVD.
Die genaue Regelung zu der Kreditwürdigkeitsprüfung steht dabei aus und führt auch weiterhin durch die Interpretationsspielräume zu entsprechender Unsicherheit. Diese gilt es, möglichst umfassend durch die Aufsicht zu schließen.
Die notwendige Berechtigung dazu stellt eine weitere Ergänzung der gesetzlichen Regelungen des KWG und des BGB dar. Das Finanzministerium kann gemeinsam mit dem Justizministerium Leitlinien zu den Kriterien und den Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung für Immobiliar-Verbraucherdarlehen (IVD) erlassen.[3] Der Bundesrat hat konkret eine zeitnahe Erstellung einer entsprechenden Rechtsverordnung im Rahmen seines Beschlusses gefordert, um weitere Klarheit für die Verbraucher zu erreichen. Explizit fordert der Bundesrat, dass „in der Verordnung die unbestimmten Rechtsbegriffe bei der Kreditwürdigkeitsprüfung weitest möglich eingegrenzt werden. Damit können die entstandenen Probleme bei der Kreditvergabe für ältere Menschen gelöst werden, wenn diese zu Lebzeiten ihren Verpflichtungen nachkommen können und im Todesfall die Immobilie die Höhe des Darlehens und eventuelle Verwertungskosten abdeckt. Auch für junge Familien muss Rechtssicherheit geschaffen werden. Dazu sollen nach der Lebenserfahrung mögliche, aber nicht überwiegend wahrscheinliche ungünstige Ereignisse nur dann zu berücksichtigen sein, wenn es konkrete Anhaltspunkte gibt“, (vgl. Fußnote 1). Die Ausgestaltung der entsprechenden Verordnung darf also weiterhin aus Sicht von Kreditwirtschaft und Verbrauchern mit Spannung erwartet werden.
Maßnahmen zur Begrenzung makroprudenzieller Risiken
Durch den neu eingeführten § 48u KWG erhält die Aufsicht eine Verordnungsermächtigung, um Maßnahmen zur Begrenzung makroprudenzieller Risiken im Bereich der Darlehensvergabe zum Bau oder zum Erwerb von Wohnimmobilien ergreifen zu können. Damit sind Risiken gemeint, die eine drohende Störung der Funktionsfähigkeit des deutschen Finanzsystems oder einer Gefahr für die Finanzstabilität im Inland darstellen können. Das Instrumentarium soll zur Abwehr einer möglichen Überhitzung des Immobilien(finanzierungs)markts verwendet werden.
Die BaFin wird dafür ermächtigt, nach Anhörung wesentlicher beteiligter Ministerien und Institutionen eine Rechtsverordnung zur Beschränkung der Darlehensvergabe im Wohnimmobilienkreditmarkt zu erlassen. Diese Beschränkung kann erfolgen über:
- die Obergrenze Fremdkapitalvolumen zum Marktwert der Wohnimmobilie („Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation“) sowie
- die Vorgabe zeitraumabhängiges Mindestamortisationsvolumen beziehungsweise maximale Laufzeit bei endfälligen Darlehen („Amortisationsanforderung“).
Um nicht die gesamte Immobilienbranche mit den Beschränkungen zu treffen, sind bereits konkrete Ausnahmen dazu formuliert worden, und es ist die Benennung von weiteren Ausnahmen vorgesehen. Nicht betroffen sind Darlehen zum Aus- bzw. Umbau und Sanierung von eigengenutzten Immobilien, zur sozialen Wohnraumförderung, Anschlussfinanzierungen und Restrukturierungen von notleidenden Engagements.
Die BaFin muss den Zeitpunkt bekannt geben, ab dem die Beschränkungen einzuhalten sind, sowie je Kreditinstitut den Anteil des Neugeschäfts ohne Beschränkungen (Freikontingent), eine Bagatellgrenze in Höhe von mindestens 50.000 EUR sowie Schwellenwerte für die Darlehenshöhe bis zu 80 % des Beleihungswertes (BLW) von mindestens 200.000 EUR beziehungsweise bis zu 60 % des BLW von mindestens 400.000 EUR, für die die Beschränkungen nicht gelten, festlegen. Zudem muss eine regelmäßige Überprüfung der beschlossenen Beschränkungen mindestens alle sechs Monate erfolgen.
Bewertung und Ausblick
Die Änderungen in Bezug auf die strenge Anwendung der Regelungen der WoKRi – insbesondere mit dem Fokus auf die Kreditwürdigkeitsprüfung bzw. die Berücksichtigung des Immobilienwerts in der Bonitätsbeurteilung stellen keine umfassende Neuerung dar. Es ist vielmehr eine Klarstellung und somit als eine verbesserte Interpretationshilfe zu verstehen und zu behandeln – abzuleiten auch aus der Art der Formulierung in Form einer Ausnahmeregelung.
Es besteht daher kein umfassender „Neugestaltungsbedarf“ für die Kreditinstitute. Mehr als ein Jahr nach dem offiziellen Start der WoKRi-Anwendung eröffnet sich für die Institute jedoch damit eine sinnvolle Möglichkeit, zu überprüfen, ob einzelne bisher definierte Vorgaben in Bezug auf die Berücksichtigung des Immobilienwerts und des Umfangs der Zukunftsprognose der Kapitaldienstfähigkeit nicht zu eng an den aufsichtsrechtlichen Vorgaben orientiert sind. Die Überprüfung sollte in Form eines Reviews der bisherigen Umsetzung und unter Berücksichtigung der gesammelten Erfahrungen im Produktivbetrieb erfolgen.
Damit kann eine Rückbesinnung auf initiale Ziele der WoKRi-Einführung erfolgen:
- Sicherung des nachhaltigen Kreditgeschäfts,
- Erhöhung des Verbraucherschutzes sowie
- Harmonisierung europäischer Standards.
Zusätzlich wird für wichtige Teilsegmente des Immobilienkreditgeschäfts – Finanzierung des Baus des Eigenheims durch eine junge Familie und die Finanzierung der Renovierung von eigengenutzten Objekten mit Laufzeiten bis in das Rentenalter – eine etwas effizientere Bearbeitung ermöglicht.
Wichtig ist dabei zum einen der individuelle Umgang mit Definitionen und aufsichtsrechtlichen Auslegungen zu den Begriffen „Bau“ und „Renovierung“. Hier bedarf es aus unserer Sicht noch weiterer Klarstellung durch die Aufsicht. Zum anderen besteht bis zur Bereitstellung der Leitlinien zur Kreditwürdigkeitsprüfung in gewissen Darlehens- beziehungsweise Kreditnehmerkonstellationen Interpretationsspielraum und eine Restunsicherheit
Zur Beurteilung möglicher Auswirkungen der Beschränkungen der Kreditvergabe durch die Aufsicht ist zu allererst eine individuelle Einschätzung der Wahrscheinlichkeit der Anwendung des Instruments voranzustellen. Unsere Empfehlung lautet an dieser Stelle, eine erste Auflistung von individuellen Handlungsfeldern in den Banken/Sparkassen im Rahmen eines Check-ups vorzunehmen. Auf dieser Basis kann dann, insbesondere bei zunehmender, von der Aufsicht als relevant eingestufter Überhitzung am Immobilienmarkt, schnell reagiert werden. Auch empfiehlt sich die Definition und Simulation eines entsprechenden Stressszenarios für die Kreditinstitute.
Fazit
Jetzt alles klar? – Das Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetz bietet sinnvolle Klarstellungen und Ergänzungen – allerdings verbleibt auch weiterhin eine Reihe von unbestimmten Rechtsbegriffen in Bezug auf die Kreditwürdigkeitsprüfung und damit eine gewisse Unsicherheit. Die (Wohn‑)Immobilienfinanzierung ist für die Banken ein strategisch wichtiges Geschäftsfeld – entsprechend ist eine übermäßig strenge ebenso wie eine zu laxe Interpretation der unbestimmten Rechtsbegriffe in der Praxis zur Vermeidung von Ertragseinbußen zu beachten.
6 Antworten auf “Klarstellungen zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie”
karl runkler
Lt. Sparkasse ist es aufgrund v.g. Richtlinie WokKRI nicht mehr möglich, auf Basis einer Kaufpreisschätzung von .z.B. 100.000 € 60% als Rente zu gewähren ohne Eigentumüber-
gang des Hauses. Ist das tatsächlich so oder gibt es hierzu Ausnahmen?
MfG Karl Runkler
Bastian Walkhoff
Sehr geehrter Herr Runkler,
die Regelungen sind bei der von Ihnen skizzierten Fragestellung tatsächlich nicht ganz leicht zu verstehen und hängen letztlich sehr stark von der individuellen und konkreten Gegebenheit ab. Für eine rechtliche Würdigung Ihrer individuellen Fragestellung wäre bei Bedarf anwaltlicher Rat einzuholen. Wir können Ihnen da leider nicht weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Bastian Walkhoff
zeb
Katrin Gunther
Sehr geehrte Damen und Herren,
für junge Familien ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie total unverständlich. Laut Bank ist danach das Einkommen nicht nachhaltig, wenn zwei Personen einen unbefristeten Arbeitsvertrag in einem westlichen Bundesland haben, aber im Osten bauen möchten. Der Umzug und die Bewerbung sollen erst nach Fertigstellung des Baues in einem Zeitrahmen von 6 bis 12 Monaten erfolgen. Ist hier die Wohnimmobilienkreditrichtlinie richtig ausgelegt und ist es der Wunsch der Regierung, dass mein kein Kind bekommt, damit man langfristig den Kredit auf jeden Fall zurückzahlen kann (Stichwort: Reduzierung eines Einkommens)?
Bastian Walkhoff
Sehr geehrte Frau Gunther,
die Banken und Sparkassen haben grundsätzlich auch weiterhin einen großen Spielraum bei Kreditentscheidungen und müssen tatsächlich nur sehr wenige Konstellationen aufgrund der Richtlinie ablehnen. Andererseits hat jedes Kreditinstitut bestimmte interne Richtlinien und eine Kreditvergabepolitik, die auf individuellen strategischen und risikopolitischen Überlegungen beruhen. Unabhängig von Ihrer individuellen Situation, auf die wir nicht eingehen können, empfiehlt sich bei der von Ihnen zitierten Rückmeldung ein Gespräch mit einer oder mehreren anderen Baufinanzieren.
Mit freundlichen Grüßen
Bastian Walkhoff
Annegret Fritz
Fragestellung zu einer Zwischenfinanzierung (3 Jahre um Zeit zu gewinnen eine andere Immobilie zu verkaufen)
*Die Bank kann sich vorstellen 3 Jahre tilgungsfrei zu finanzieren, um Zeit zu geben die Immobilie zu veräußern
*Bei Banken stellt sich die Frage der nachhaltigen Bedienbarkeit, daher die Frage ob ein notariell vereinbarter nachehelicher Unterhalt als ein regelmäßiges Einkommen anzusehen ist. Die Bank ist da sehr zurückhaltend. Alternativ kann ich der Bank anbieten die Zinszahlungen vorab auf ein Sperrkonto zu legen.
Darf die Bank so etwas annehmen?
Da ich ausreichend Kapitallebensversicherungen habe, wäre mein finanzieller Spielraum nicht eingeschränkt.
Bastian Walkhoff
Sehr geehrte Frau Fritz,
die Frage, ob die Bank das annehmen „darf“ ist nicht pauschal zu beantworten sondern liegt auch im Ermessen der individuellen Bank. Insofern können wir Ihnen dazu auch keinen Rat geben. Für eine rechtliche Würdigung Ihrer individuellen Fragestellung wäre bei Bedarf anwaltlicher Rat oder über eine Verbraucherzentrale einzuholen.
Mit freundlichen Grüßen
Bastian Walkhoff
zeb